(1990年5月19日中華人民共和國國務院令第55號發布根據2020年11月29日《國務院關于修改和廢止部分行政法規的決定》修訂)

第一章總則

第一條為了改革城鎮國有土地使用制度,合理開發利用經營土地,加強土地管理,促進城市建設和經濟發展,制定本條例。

第二條國家按照所有權與使用權分離的原則,實行城鎮國有土地使用權出讓轉讓制度,但地下資源埋藏物和市政公用設施除外。

前款所稱城鎮國有土地是指市縣城建制鎮工礦區范圍內屬于全民所有的土地(以下簡稱土地)。

第三條中華人民共和國境內外的公司企業其他組織和個人,除法律另有規定者外,均可依照本條例的規定取得土地使用權,進行土地開發利用經營。

第四條依照本條例的規定取得土地使用權的土地使用者,其使用權在使用年限內可以轉讓出租抵押或者用于其他經濟活動,合法權益受國家法律保護。

第五條土地使用者開發利用經營土地的活動,應當遵守國家法律法規的規定,并不得損害社會公共利益。

第六條縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權的出讓轉讓出租抵押終止進行監督檢查。

第七條土地使用權出讓轉讓出租抵押終止及有關的地上建筑物其他附著物的登記,由政府土地管理部門房產管理部門依照法律和國務院的有關規定辦理。

登記文件可以公開查閱。

第二章土地使用權出讓

第八條土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。

第九條土地使用權的出讓,由市縣人民政府負責,有計劃有步驟地進行。

第十條土地使用權出讓的地塊用途年限和其他條件,由市縣人民政府土地管理部門會同城市規劃和建設管理部門房產管理部門共同擬定方案,按照國務院規定的批準權限報經批準后,由土地管理部門實施。

第十一條土地使用權出讓合同應當按照平等自愿有償的原則,由市縣人民政府土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用者簽訂。

第十二條土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:

(一)居住用地七十年;

(二)工業用地五十年;

(三)教育科技文化衛生體育用地五十年;

(四)商業旅游娛樂用地四十年;

(五)綜合或者其他用地五十年。

第十三條土地使用權出讓可以采取下列方式:

(一)協議;

(二)招標;

(三)拍賣。

依照前款規定方式出讓土地使用權的具體程序和步驟,由省自治區直轄市人民政府規定。

第十四條土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內,支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的,出讓方有權解除合同,并可請求違約賠償。

第十五條出讓方應當按照合同規定,提供出讓的土地使用權。未按合同規定提供土地使用權的,土地使用者有權解除合同,并可請求違約賠償。

第十六條土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后,應當依照規定辦理登記,領取土地使用證,取得土地使用權。

第十七條土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求,開發利用經營土地。

未按合同規定的期限和條件開發利用土地的,市縣人民政府土地管理部門應當予以糾正,并根據情節可以給予警告罰款直至無償收回土地使用權的處罰。

第十八條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的,應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準,依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同,調整土地使用權出讓金,并辦理登記。

第三章土地使用權轉讓

第十九條土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為,包括出售交換和贈與。

未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發利用土地的,土地使用權不得轉讓。

第二十條土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。

第二十一條土地使用權轉讓時,土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利義務隨之轉移。

第二十二條土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權,其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十三條土地使用權轉讓時,其地上建筑物其他附著物所有權隨之轉讓。

第二十四條地上建筑物其他附著物的所有人或者共有人,享有該建筑物附著物使用范圍內的土地使用權。

土地使用者轉讓地上建筑物其他附著物所有權時,其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓,但地上建筑物其他附著物作為動產轉讓的除外。

第二十五條土地使用權和地上建筑物其他附著物所有權轉讓,應當依照規定辦理過戶登記。

土地使用權和地上建筑物其他附著物所有權分割轉讓的,應當經市縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準,并依照規定辦理過戶登記。

第二十六條土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的,市縣人民政府有優先購買權。

土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時,市縣人民政府可以采取必要的措施。

第二十七條土地使用權轉讓后,需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的,依照本條例第十八條的規定辦理。

第四章土地使用權出租

第二十八條土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物其他附著物租賃給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。

未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發利用土地的,土地使用權不得出租。

第二十九條土地使用權出租,出租人與承租人應當簽訂租賃合同。

租賃合同不得違背國家法律法規和土地使用權出讓合同的規定。

第三十條土地使用權出租后,出租人必須繼續履行土地使用權出讓合同。

第三十一條土地使用權和地上建筑物其他附著物出租,出租人應當依照規定辦理登記。

第五章土地使用權抵押

第三十二條土地使用權可以抵押。

第三十三條土地使用權抵押時,其地上建筑物其他附著物隨之抵押。

地上建筑物其他附著物抵押時,其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。

第三十四條土地使用權抵押,抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。

抵押合同不得違背國家法律法規和土地使用權出讓合同的規定。

第三十五條土地使用權和地上建筑物其他附著物抵押,應當依照規定辦理抵押登記。

第三十六條抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散破產的,抵押權人有權依照國家法律法規和抵押合同的規定處分抵押財產。

因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建筑物其他附著物所有權的,應當依照規定辦理過戶登記。

第三十七條處分抵押財產所得,抵押權人有優先受償權。

第三十八條抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的,應當依照規定辦理注銷抵押登記。

第六章土地使用權終止

第三十九條土地使用權因土地使用權出讓合同規定的使用年限屆滿提前收回及土地滅失等原因而終止。

第四十條土地使用權期滿,土地使用權及其地上建筑物其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證,并依照規定辦理注銷登記。

第四十一條土地使用權期滿,土地使用者可以申請續期。需要續期的,應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同,支付土地使用權出讓金,并辦理登記。

第四十二條國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下,根據社會公共利益的需要,國家可以依照法律程序提前收回,并根據土地使用者已使用的年限和開發利用土地的實際情況給予相應的補償。

第七章劃撥土地使用權

第四十三條劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。

前款土地使用者應當依照《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定繳納土地使用稅。

第四十四條劃撥土地使用權,除本條例第四十五條規定的情況外,不得轉讓出租抵押。

第四十五條符合下列條件的,經市縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準,其劃撥土地使用權和地上建筑物其他附著物所有權可以轉讓出租抵押:

(一)土地使用者為公司企業其他經濟組織和個人;

(二)領有國有土地使用證;

(三)具有地上建筑物其他附著物合法的產權證明;

(四)依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同,向當地市縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓出租抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

轉讓出租抵押前款劃撥土地使用權的,分別依照本條例第三章第四章和第五章的規定辦理。

第四十六條對未經批準擅自轉讓出租抵押劃撥土地使用權的單位和個人,市縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入,并根據情節處以罰款。

第四十七條無償取得劃撥土地使用權的土地使用者,因遷移解散撤銷破產或者其他原因而停止使用土地的,市縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權,并可依照本條例的規定予以出讓。

對劃撥土地使用權,市縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求,可以無償收回,并可依照本條例的規定予以出讓。

無償收回劃撥土地使用權時,對其地上建筑物其他附著物,市縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。

第八章附則

第四十八條依照本條例的規定取得土地使用權的個人,其土地使用權可以繼承。

第四十九條土地使用者應當依照國家稅收法規的規定納稅。

第五十條依照本條例收取的土地使用權出讓金列入財政預算,作為專項基金管理,主要用于城市建設和土地開發。具體使用管理辦法,由財政部另行制定。

第五十一條各省自治區直轄市人民政府應當根據本條例的規定和當地的實際情況選擇部分條件比較成熟的城鎮先行試點。

第五十二條本條例由國家土地管理局負責解釋;實施辦法由省自治區直轄市人民政府制定。

第五十三條本條例自發布之日起施行。